厦门房地产联合网论坛

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[直播实录]闽南地产年会首场峰会 破解“量跌价升”

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发表于 2009-11-2 11:19 | 显示全部楼层 |阅读模式

[直播实录]闽南地产年会首场峰会 破解“量跌价升”背后的秘密

 

2009年厦门楼市的前三季度的房地产市场,可谓季季不同,如果要寻找一个关键词来描述,一季度可用“回暖”,二季度可谓“井喷”,三季度是高涨,那么四季度的表面现象“量跌价升”,而与此同时围绕在这个“量跌价升”主要特征下的争论才刚刚开始:是房价高了还是供给少了,刚性需求是不是饱和了,流动性是不是过剩了,08年的救市政策该不该game over了,政策改变是不是意味着拐点?而对于厦门,二手房当道,豪宅当道,岛内以二手房为主,岛外以新房为主的新格局的产生其背后的原因又有哪些呢?无论是争论还是看不懂的现象都说明了楼市的走势已经到了一个没有普遍共识的节点了,而同样的购房者又开始围绕着:该不该投资,该不该买房,会不会降价,政策会不会变化左右徘徊了。

 

厦门房地产联合网、厦门商报、福建电视台经济频道共同举办的闽南地产年会11月3日将举行首次峰会论坛,主办方将邀请能够说的清这个问题的主流嘉宾来一起研讨,与业内和广大的网友来分享每一个特殊阶段的房地产内涵。届时,本网将对本次论坛进行现场图文直播,敬请关注!

 

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主办单位:厦门房地产联合网 厦门商报 福建电视台经济频道

 

论坛时间:2009年11月3日上午9:00—11:00

 

活动地点:中华儿女美术馆

 

拟邀请嘉宾:

 

厦门国土资源与管理局相关人士

建发房产 程冰副总经理

泉舜集团 吴泉水董事长

金都置业 姚金连总经理

旺荣房产 王世忠总经理

顶峰地产 李玉明总经理

置强房产 余永灿总经理

民生银行资深人士

厦门商报社长兼总编辑黄毓斌

厦门房地产联合网董事长 章卫国

主持人:闽南房地产主流媒体联盟秘书长 黄建戎

 

研讨话题:

1、目前,楼市中量跌价升背后原因的分析,持续的量跌价升是否会形成拐点?

2、政策(楼市政策、金融政策)研判及其影响的方向和程度。

3、当前购房者应如何理性面对买房的问题?

4、第四季度及明年楼市总体走势预测。

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 10:37 编辑 ]
发表于 2009-11-2 16:42 | 显示全部楼层
关注中……
发表于 2009-11-3 08:55 | 显示全部楼层
应该是量跌价跌吧
发表于 2009-11-3 09:18 | 显示全部楼层
???
 楼主| 发表于 2009-11-3 09:49 | 显示全部楼层

论坛即将开始,嘉宾陆续到场。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:13 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 09:56 | 显示全部楼层

现场主持人宣布高峰论坛开始,本次直播现在开始!

 

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主持人:闽南房地产主流媒体联盟秘书长 黄建戎

 

今天的活动我想在特殊的背景底下来做,很明显第四季度的楼市变化跟前三个季度是完全不同,我们所获得的信息发现现在的购房者心态非常的微妙,我们可以从VCR里面看到很多人认为房子太贵等等,有一千个想法,作为媒体在这个时间点上如果没有站出来的话问题就很大,为了让我们比较深度了解这次论坛的主题,我们先请立丹行机构做一个分析,我们有请立丹行机构。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 10:39 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 09:58 | 显示全部楼层

首先由立丹行机构分析介绍2009年前三季度厦门楼市的情况。 _MG_4951.jpg  

刚才主持人说了这个冬天是暖暖的冬天,我们今天坐在这里很惬意,这就是我们09年前三季度的回报,当然我们付出了很多。应该从前三季度的整个市场来看我们可以看到我们对第四季度仍然抱非常大的期望。当然我们在质疑人民币升值会不会是美国政府的圈套,当我们质疑前三季度的GDP达到7.7的时候我们第四季度能否实现整体在8%的水平。当然这是温总理非常强调的,也是一个振奋人心的一个指标。今天我们从前三季度的整个市场来看未来第四季度到底是什么样子?我们一起来分享未来的市场。 我们看到09年1到10月份整个商品房的交易量是411万平方米,这个交易量已经超过了07年的全年交易量,仍然会突破2000年最高交易量454万平方米。我们可以看到09年释放量应该很大程度上弥补了08年需求的压制局面。从未来的整个市场走势应该更明显的体现在一个“量”,相对于幅度会降低,价格会稳步攀升的状态。我们从前三季度的商品住宅是328万,第三季度销售82万平方米,对比第二季度下降了89%,量是在萎缩,当然萎缩背后有很多的原因,不是市场的需求不足。 _MG_4952.jpg

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:16 编辑 ]

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 10:47 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:08 | 显示全部楼层

立丹行: 我们对比住宅,岛内是47万平方米,价格上涨了21%,岛外住宅是35万平方米,价格上涨了18%,价格上涨的幅度仍然是比较明显的,综合来看我们前十个月商品住宅成交351万,岛屿内容是165万,所以岛外的量释放应该是第三季度比较大。从整个价格的上涨来看应该说交易量在局部的萎缩,价格是在上涨。所以说呈现出以下几个特征,从几个特征来一起分享未来的整个内部的原因到底是什么?当然有很多的意见可以值得探讨。

 

我们可以看到从供应量这一块09年供应量是145万,销售了351万,缺口将近200万,这200万是08年被压制的需求。我们看岛外,销售了165万,我们可以看到这种岛内岛外其新增供应的状况比较明显。我们预期明年中期的时候供应会有所缓和。但是缓和当中会碰到一个问题,就是价格的变化。从库存来看,岛内93万,岛外是96万,从不足一百万的量来看,在售项目是明显不足的。现在库存是不足的。高成本这一块怎么体现呢?首先是抑制了开发商的开发结构,我们可以看到07年岛内的平均面积是11917,大部分都没有开发,这部分土地未来上市的时间是在今年的下半年,明年上半年跟明年中期的集中供应量是非常大的,这个高成本的土地未来是不是能够带动房价的上涨,房价的进一步上涨是不是抑制了需求的进一步释放。

 

这个是大家可以探讨的话题。 岛外是75万平方米,这个价格仍然是地价比售价高。这个量平均面积是7449,岛内更不用讲,这个量可能会更大。特征三就是结构性失衡,我们可以看到目前岛内库存是仍然占了77%,岛外是比较均衡,所以说岛外未来整个需求的释放量仍然会保持较大的量,岛内应该说这种高端化豪宅化的趋势未来会越来越明显。岛外的整个市场特别是翔安等地应该说在交通配套等方面得到改善之后,岛外的趋势会越来越明显。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:16 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:10 | 显示全部楼层

立丹行: 特征四,我们可以看到二手房的交易量都突破了30万平方米,应该说二手房转移的部分是刚性需求部分,是岛内刚性需求的一种替代品,应该说可以很好的满足这种需求,二手房有很多的优势,特别是在新装修、交房时间等,未来二手房主要集中在岛内市场,我们可以看到需求的面积应该说主要是在60到100平方米,占了42%,说明它的刚需的购物群仍然是比较明显。

 

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今天就简单跟大家分享这些。一个就是目前高成本的土地仍然没有全部上市,未来深度影响这个市场,会带来一个是房价在地价的推动下有提高的趋势。第二就是目前的库存产品结构性比较失衡,岛内高端化的趋势更岛外的趋势会越加明显,二手房是影响部分改善和投资需求,当然这个会在银行政策等各方面不太确定的情况下面可能会更灵活,所以这个影响在推动政策当时会产生更明显,是一种需求的释放。未来二手房产品是一个很好的替代产品,转移的很大一部分的刚需,未来这个市场会保持比较好的放量。所以今天就分享一下前三季度的市场走势还有第四季度第一个月可能会带来一些东西,谢谢大家!接下来的时间交给主持人。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 10:56 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:11 | 显示全部楼层

主持人黄建戎: 谢谢立丹行机构,从量,从价,从库存等方面做了数据的分析,本来指望这个分析可以把今天这个活动说得清楚一点,结果说得反而形势又复杂,为我们讨论这个话题多了一些素材。谢谢立丹行。 我们开始今天“量跌价升”的论坛,记者做了一些小小的调查和小型的VCR,我们一起看一下。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 09:24 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:18 | 显示全部楼层

现场嘉宾观看VCR

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 09:29 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:21 | 显示全部楼层

现场主持人黄建戎: 今天这个论坛我想是过去我们很多论坛的递连。一个是高峰论坛,是针对老总级别,还有一个是实战,是针对营销部门。今天这个论坛的背景做了介绍,这一期的论坛是闽南地产第一个年会,会请到国家级的一些专家,在明天跟未来的一段时间内我想今天论坛的声音将会成为未来厦门楼市最主要讨论的方向。在每个时点在联合网站的点击率都超过了几千个点,包括所有的报纸跟所有的杂志都争相报道我们当时关于未来楼市走势的判断。

 

我们可以看一下大家画的图纸,价格是往上走,但是量不会爆发。 有必要回顾一下我们之前做的一些活动,在08年4月份当时是形势比较不好的时候,作为媒体我们做了一个闽南地产理性面对行业的调整期,当时因为大家都认为这个楼市可能会非常危险,然后降价降得很厉害,第一个降价是降了6千多,所以我觉得一年楼市的变化太快了,到了09年2月份地方政府出来了很多政策,我们组织了一个活动叫闽南地产春天在哪里?后来因为房子很不好卖,资金回流很慢,所以我们讨论有没有更好的方式,就是闽南地产像卖保险一样卖房子,到了后来09年4月份这个时候就是最关键的一次活动,当时是国土局主办的,做了两个大活动,一个是跟日报做了一个巡展,效果还不错,还有做了一个“有总结才能走得更稳健”的论坛。几乎媒体的共识就是楼市企稳,价格上扬。

 

就是这样一个结论,为未来楼市行业奠定了信心。 还有一个活动叫“地道战”开始有一些比较高的地价开始出来,当时吴总做了两个预判,第一就是楼市走好,第二政策会非常大。这些预判其实都是整个行业的指明灯。什么样的方式可以最好的影响这个行业,就是通过不同的媒体管道,我想在未来一段时间内今天的声音应该是最主流,因为购房者其实无法判断未来走势,所以购房者又开始想到底未来会不会有变化,我们今天之所以做论坛,主要的原因是接到太多的电话想问未来的楼市怎么样?

 

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今天我们放松一下,因为大家都是行业内非常有影响力的人,左边是吴泉水先生,还有余总,还有黄总。右手是厦门金都置业的总经理姚金连先生,还有我们今天唯一一位女士就是建发房地产副总经理程冰,还有旺龙房产的总经理王世忠。今天我们也邀请了国土局的两位代表,坐在我正对面的是李玉明先生,还有厦门房地产联合网董事长章卫国先生。 我们可以畅所欲言,目的很简单,希望第四季度和明年走势提供一个行业最基本的贡献。嘉宾介绍完以后我们回到我们的话题。就是量跌价升现象背后的深度思考。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 11:02 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:29 | 显示全部楼层

主持人黄建戎:我们怎么来讲这个话题呢?我们先讲量跌价升的现象有哪几个?可能量跌这一块没有什么感受,价升你可能有感受(问吴泉水),说实话当时我问你会不会涨价,最后回答一句,我们这个是市场推着走。你再比较一下当时的价格跟现在的价格涨了多少?

 

泉舜集团董事长吴泉水:应该在两千来块钱。我认为作为一个开发商如果是把真正品质跟品位按预期的计划去把它做好,甚至比预期做得很好,我相信业主会信任开发商,你把产品做好了,你不涨价,业主也会涨价。

 

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主持人:现在的心情跟当时的心情有什么差别?

 

泉舜集团董事长吴泉水:还是很快乐,因为做产品要有创新,创新完以后才能够做一些创意的东西,然后才能实现你自己的品位。我认为没有开心的心情是做不好的。

 

主持人:你认不认同现在已经到了量跌价升的时候了?

 

泉舜集团董事长吴泉水:从今年来讲几个土地的拍卖情况,除了6月8号土地拍卖稍微有点风暴,但是我认为现在土地来讲基本上处于一种价格稳定的趋势。可以想想,我认为将来价升是必然的。

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 11:04 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:41 | 显示全部楼层

建发房产副总经理程冰: 其实明显感觉到今年的价格一直是往上走,当然上半年走的幅度快一些,到了下半年我觉得是比较企稳,甚至有一些楼盘也会串出一些新高。但是在往回落的现象是没有。从有代表性的城市来看,他们的房价跟厦门是一样的,我觉得厦门是符合全国市场的一个水平,基本上都是属于量跌价升的现象。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 09:59 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:44 | 显示全部楼层

主持人黄建戎:量跌就是成交少了,价升就是价格高了,背后的原因是什么?

 

旺荣房产总经理王世忠:我觉得不管房价市场也好还是证券市场也好是一个不成熟的市场,不成熟的市场表现在稳定性不足,比如说房地产市场,05年06年我们其实也有过一段并不是太理想的状态,到了07年提升的速度非常快,到了08年又出现了不景气的状况,09年下半年出现了非常疯狂的状态。我想中国的房地产市场为什么会出现这样的情况,就是不成熟的市场,这种市场情况下总是会出现上串下跳的过程。现在量跌价升也是不成熟市场的体现,未来会怎么走我想它还是会出现大幅度的波动。

 

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主持人黄建戎:背后主要的原因是什么?

 

旺荣房产总经理王世忠:主要的原因还是市场不成熟,我们是投资推动性,市场都会出现趋势投资。

 

主持人黄建戎:不成熟包含了政策,购房者的心态,市场的机制。

 

旺荣房产总经理王世忠:在房价上表现不成熟,开发商不成熟,一个是市场经济发展的时间太短,另外一个整个国内的投资心态不是稳定的投资,不是价值投资,而是趋势投资。买任何一个东西总是希望它会更高,但是要知道很多东西并不是买了就会涨,汽车市场相对比较稳定,买了大家都知道会跌,但是大家还是会去买。刚才VCR说的如果买了跌了怎么办?这就是趋势投资。

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:23 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:46 | 显示全部楼层

主持人黄建戎:谢谢!我觉得这个想法挺有见地。我觉得量跌价升肯定有各方面的原因,姚总08年一口气把房子卖光光,现在看起来房子可以卖更贵的价格,会不会觉得卖太早了?

 

金都置业总经理姚金连:

 

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我刚才想到一个现象,前两天温度都在30度左右,我在杭州开会的时候温度一下子降了很多,这个是自然现象。我们房地产市场也是一个自然现象,中国的房地产市场包括股市有些不成熟,但是这也是一个自然现象。比如说量跌价升实际上是一个供求关系,包括07年是一个量价齐升,到了08年又是一个波动。波动冲击以后带来整体市场的波动,当时所有的市场都经历了低谷,但是到了09年上半年房地产市场是量价齐升,到了第四季度统计数据出来以后,出现了量跌价升的现象。

 

这里面肯定是一个供求关系,因为上半年整个需求量,08年压制以后到了09年上半年爆发新的需求量出来,这个时候开发商从价格上进行了一些调整,包括新开发商,因为这商机也是一个市场现象,因为当需求没有的时候,价格肯定没有,当需求旺盛的时候,价格肯定会上升。这个肯定是符合价值规律。但是我们现在市场上投资者跟开发商在理性上可能当市场不成熟的时候会出现一些量升价涨的情况,这是属于不成熟的表现。我想从去年上半年开发商也好,消费者也好,从理性角度来看,接下来看到会走向这种趋势。谢谢!

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:24 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:47 | 显示全部楼层

本网对论坛进行图文直播。

 

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[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:24 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:48 | 显示全部楼层

主持人黄建戎:总体来讲姚总认为这是一个自然的现象,我们继续谈量跌价升的问题,在量跌价升表面现象的同时,我们遇到了很多没有看清楚的现象,比如说岛内突然只卖二手房,岛内只有两百多平方米以上的房子,再比如说二套房突然提高,这些现象跟量跌价升之间有没有关系呢?

 

旺荣房产总经理王世忠:跟房地产的火爆有巨大的关系,从政府也好,从银行也好,比如说房价低的时候价值跟价格相匹配会给你少交点首付,房价高的时候价值跟价格相匹配就会让你多交首付。

 

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主持人黄建戎:银行认为价格高了是不是意味着市场有一定风险?

 

旺荣房产总经理王世忠:因为中国的市场确实是一个不成熟的市场,因为我们的价格在整个过程当中体现了振荡的幅度,只有市场发展到一定阶段,当它成熟了,价格才不会如此大幅度的波动。

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-3 11:25 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 10:57 | 显示全部楼层

主持人黄建戎:到了这个节点上,因为我们的平台都接到购房者的电话,黄总在这个时间点上作为房地产媒体应该怎么样来阐述目前这个现象,应该如何来跟购房者和开发商来沟通?

 

厦门商报社长兼总编辑黄毓斌:

 

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我想谈两点,一个就是中国的市场还不是很成熟,但是我认为这个市场已经逐渐在慢慢的成熟起来。第二个关于预期市场,还包括姚总谈到供求关系,我来简单谈谈我们的理解。 首先我们觉得房地产市场它的供求关系,就是我们看到量跌价升是一个供求关系,我觉得要从两个方面来看,第一个量跌价升相对于什么来讲?如果相对于低谷来说,这个量其实是蛮好的,如果这个价格相对高峰来讲,它还有一定的空间。所以说实际上量跌价升是一个“V”型的反弹,房地产市场经过下跌以后,再往上升的过程,上升的过程我们现在为什么关注它,因为我们要看到它是不是已经到了上升的顶点,也就是说它会不会继续持平,还是我们进行“W”型的发展,所以我们在这个节点关注这个问题其实是我们想看这次的反弹会不是到了顶点。

 

这个就要看到另外一个问题,我们刚才讲了开发商,金融机构、购房者,还有包括中介组织,在这次振荡中间逐渐的成熟起来。刚才讲到银行有它的风险的控制,在这个里面我们发现一个重要的现象,就是供求方面“求”的那一方发生了很大的变化,这个变化很多人已经关注到了,就是购房者原来在购房的群体中间自助房是占比较大的比例,但是经过这次以后,购房群中的投资者和自助者,还是包括无房者它的贫富发生了很大的变化。我觉得在这次的二季度的购房中间投资购房是占了很大的比例。 中国房地产市场很难判断,所以造成我们现在对未来趋势的判断比较难。

 

我昨天看到一个消息,上海一个很有名的房地产,他卖房子的时候一万一的均价拿来对比,一个地点比较偏就很难卖,为什么呢?现在中国的购房者很有钱,他们买得是有价值的战略房产。刚才谈到了预期的问题,预期我买的房子会涨,所以才去买。所以中国人很多并不是缺钱,但是各个城市都出现均价远远高于这个城市居民收入平均的收入水平,也就是说一般的工薪阶层如果没有其他的资金来源,光靠工薪收入是买不起房子,这是一个非常突出的现象,我觉得经过05年到今年以后,就出现了购房者中间有很大的群体在做投资。

 

另外一个群体在做自助。购房者形成了一个“M”型,就是投资的这些人越来越有钱,经过前两年的投资以后手头有很多钱,包括很多中介组织在中间也付钱了,但是另外一部分人他们的实际购房需求被压抑,因为他们买不起,这样一个分化导致一个结论,就是在房价市场中间出现了通胀化的现象,我们通常说货币有通胀,但是货币跟房地产有相互的关系,房地产市场也存在着供大与求的关系,不仅仅反应在我们刚才分析的土地的供应,还反应在我们在这个市场中间到底有多少的房子是真正到了最终消费者。

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 11:17 编辑 ]
 楼主| 发表于 2009-11-3 11:00 | 显示全部楼层

主持人黄建戎:谢谢黄总,媒体可以把房地产研究这么透不容易。接下来我们请余总来谈谈。

 

置强房产总经理余永灿:

 

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最近开发商可能地块拿的少,所以房价往前推了,一手跟二手差得比较大。交易量我们可能有一些不同的看法。首先第一个量跌价升我们有不同的看法,在这两个月开发商可能把价格推了一些,二手房在价格方面还是比较平稳的,所以出现了二手房成交量还是上涨。个人来分析,不是这一两个月才出现一手房的量跌价升,我们个人认为从今年半年多以来,虽然还保持蛮高的成交量,但是质已经发生了变化。在去年最低谷或者今年年头的时候,都是刚性需求。我们认为二月份三月份的时候成交量突然间一下子涨了蛮高,这个时候我们认为几乎都是刚性需求,大概到了四五月份以后虽然起来保持蛮高的成交量,但是实际上质已经发生了变化。这个时候就是我们所说的改善型。

 

主持人黄建戎:统计里面卖掉二手房去买一手房的比例高不高?

 

置强房产总经理余永灿:不会很高,原先有房子住了,卖掉的话也是急需要房子,我们认为到了四五月份改善型已经增长了很多,成交量几乎一致,实际上刚性需求已经在下滑。

 

主持人黄建戎:有没有觉得二手房比较好卖?

 

置强房产总经理余永灿:这两个月非常明显。我们一天可以拿两百多套房源,所以二手房还是不缺地。

 

主持人黄建戎:一天拿两百多套?

 

置强房产总经理余永灿:房源就是看谁卖掉。

 

主持人黄建戎:我们实际上想知道二手房交易的频繁会不会推动一手房?现在买二手房的成本非常低,一百平方米在五年以内成本几千块就可以了。二手房的畅销会不会带动一手房?

 

置强房产总经理余永灿:短期内可能性还是比较小。

 

主持人黄建戎:现在到年底,是不是成交最黄金的时间?

 

置强房产总经理余永灿:成交量还是非常高,应该会持续到12月底。银行那边可能也会开始逐步的紧缩,二手房政策还是增加了很多。

[ 本帖最后由 主持人 于 2009-11-4 11:21 编辑 ]
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