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转:厦门房价 会迎来繁荣后的衰退吗?

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发表于 2018-5-22 10:19:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

厦门,绝对是中国房地产界的一朵奇葩。

因为很难想象,一个人口仅有400万,GDP总量不过4300亿的小岛城市,房价竟然可以飙到4万7一平米。而这个数值已经把一线城市广州远远甩在身后,和北上深处于同一量级。

这是众人所不解的事情,因为这个概念已经完全脱离了市场经济学的研究范畴,用正常的市场供需理论已经解释不通。所以它也成为了大家一直以来都热衷研究的经典案例。

大家都知道,炒房在中国已经属于很正常的现象。中国炒房客真的很有钱,有钱到可以大幅推高加拿大和美国房地产市场的地步,有钱到可以拯救萎靡不振的日本房地产市场。

炒房就好像是经济版的抢滩风暴,所过之处一片狼藉。所以通常来讲,地方政府一般是遏制炒房的,从一开始就在与开发商、炒房客博弈,从中找平衡点。既「卖地得利」用来发展基建发展经济,又要预防房价过热透支本地人民的劳动力。

但厦门并不是这样,里面有更多的秘密。今天应粉丝要求,特开篇厦门楼市分析报告,分为两个版本,“能说的版”和“不能说的版”。

下面这篇文章是“能说的版”,主要是从各个角度客观剖析了厦门房地产市场,作者是子木的老朋友,深耕厦门房地产市场多年的资深记者,总角。下面看她怎么说。


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在中国,以岛为城的城市不算少,但论名气,首屈一指当属香港和厦门。香港因繁华、国际化盛名,厦门则因美丽而闻名,曾被美国前总统尼克松誉为“东方威尼斯”。

这样一座众人眼里清新、小资的海滨小城,近些年因窜高的房价频频吸睛。仅次北上深位列全国第4,2017年涨幅全球第5,房价偏离度全国第1,这就是厦门房价……一座只有400万人口,GDP总量不过4300亿的城市是如何办到的?厦门究竟是一座怎样的城市?厦门房价有多高?是谁在支撑厦门的高房价?外界认为厦门房价已触天花板,恐步温州后尘,是否如此?带着这些问题,我们来走进厦门。

1厦门,是一座怎样的城市?

一、城市形象:公认高颜值

“厦庇五洲客,门纳万顷涛”、“高颜值的创新创业之城”,这是大大眼中的厦门,充满活力。

“凤凰木开花红了一城,木棉树开花红了半空”,“鹭江唱歌唱亮了渔火,南海唱歌唱落了繁星”,这是诗人眼中的厦门,满是诗意。

春夏秋冬,日日夜夜,与绿树鲜花呼吸与共,一杯茶待来客,一片海待宾朋。不似北上深只争朝夕,也不似丽江大理车马慢。这是厦门人眼中的厦门,不紧不慢。

厦门,又名鹭岛,厦门位于福建省东南端。由本岛厦门本岛、离岛鼓浪屿、西岸海沧半岛、北岸集美半岛、东岸翔安半岛、大小嶝岛、内陆同安等组成,陆地面积1699.39平方公里,海域面积390多平方公里。


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二、城市地位:不是省会,胜似省会

福建有三大中心城市:厦门、福州、泉州。

福州,福建省省会,名义上的福建一哥,权力、资本的中心。近几年发展势头不错,2017年度GDP越过7000亿,位列全国省会城市第11位,居福建第二。即便如此,福州仍是沿海城市里最弱的省会城市。“名气”上被厦门碾压,经济上被泉州压制,特没存在感。有省会之名,缺省会之实。

泉州,被马可波罗誉为“光明之城”,曾经的东方第一大港,是福建省人口最多的城市,联合国唯一认定的“海上丝绸之路”起点。是福建省的工业中心、全国制造业重镇,并且连续19年蝉联福建省GDP榜首。作为福建省经济一哥,民营经济活跃,长期笼罩在隔壁厦门的阴影里,缺乏国家宠爱,无名无份。

厦门,常被误以为是福建省会,福建省名片,没有之一。城市地位很高,比省会福州拥有更多“名分”:经济特区、计划单列市、副省级城市、自由贸易区、海峡金融中心等等,是为数不多同时拥有三个重要政治头衔的城市。此外,幸福城市、宜居城市、花园城市、文明城市等称号众多,是 一座从中央到底层颇为受宠,集万千宠爱于一身,大众情人般的存在的城市。

三、城市经济:产业少,经济偏弱。

1、经济总量袖珍。

政治地位高,但发展跟不上地位,缺乏具有竞争力的核心产业,除了人均GDP能达二线城市标准,在增速和经济体量上,厦门已经逐渐处于劣势,在国内挤不进前40,在省内逐步被福州、泉州甩开。因为经济和地位、知名度、高房价的不匹配,不少人认为厦门是一座被“高估”的城市。


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(2017厦门GDP总量4351.18亿元,远低于福州、泉州)2、产业未规模化,缺核心竞争力。

2014年,厦门提出培育十大千亿产业,涵盖平板显示、计算机与通讯设备、机械装备、生物医药、新材料、旅游会展、航运物流、软件和信息服务、金融、文化创意领域。5年过去,这些产业部分达成千亿目标,看似多元,但均未形成规模性和影响力。

除了缺乏核心产业,厦门也缺重量级企业,虽说像华为腾讯之于深圳,阿里网易之于杭州是可遇不可求的,但厦门的民营企业着实不算亮眼。然而,厦门国企却十分强势,甚至有两家挺进了世界500强,分别是建发集团、国贸控股集团。这两家都是厦门市属国企。厦门素来有十大国企之说,建发,国贸只是其中的两个巨无霸。不出意料,厦门第三家500强企业还将出自国企。

四、楼市:房价高

自2014年首超广州位列全国第四,厦门房价就再也没从神坛上下来过。2008年到2017年,厦门成交均价从9378元/㎡上涨到47234元/㎡,足足翻了5倍有余。一个二线城市以三线GDP撑起了一线房价,房价,不可谓不高。

2厦门的房地产市场

一、厦门房价有多高?

1、全国横向比。全国第四,仅次北上深,另杭州、广州等一线城市望尘莫及。


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2、同级别城市比。以2017年为例,厦门房价47486元/㎡,与同为副省级城市、计划单列市的宁波比,单价高出3万。

3、自身要素比。房价与收入比24.5,仅次于深圳、三亚,位居第三。房价收入比指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。24.5的房价收入比,就意味着单个家庭不吃不喝要近25年的时间才能够在厦门买得起一套房。此外,厦门房价偏离度全国第一,厦门的居民负债率全国第一,透支太严重。


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二.谁支撑了厦门的高房价?

1、泉州人和其它福建人

都说支撑厦门房价的是3800万福建人,确切地说,购买主力军是泉州人。


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厦门和泉州,是相邻的两个城市,说着相同的语言,有着相同的文化风俗,泉州对厦门有着天然的亲近感。加之厦门有着优于泉州的教育、医疗、城建、就业环境,不论创业还是定居,深得转纠郎(闽南语,泉州人)的心。厦门有房是成功的标配,恐怕已是闽南人,特别是泉州人深入骨髓的观念。


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从《2018胡润全球富豪榜》榜单中发现,厦门上榜的8人中,有7人来自泉州。一份榜单足以窥见,泉州人,特别是泉州有钱人对厦门的偏爱。

其实,不管是企业家还是工薪阶层,厦门是很多泉州人安居置业的首选。2015年,厦门同安一楼盘到泉州安溪乡镇拓客(同安毗邻安溪),效果颇佳,有的村庄几乎半个村的人买了该楼盘。有数据显示,在厦门市房地产销售中的购房者,70%为外地人。这里头有多少泉州人不得而知。

2、全国人民

受国人青睐这点,厦门和三亚类似。在此不做赘述,仅举一例。笔者认识一位江西上饶的国企职工张先生,张先生女儿在华侨大学(厦门校区)就读,他出于对厦门的喜爱和女儿毕业后定居考量,在学校周边买了一套房。此外,他还继续看房,准备再买一套用来养老,但因限购关系,他只能将目标转向环厦区域。像张先生这样的全国性客户,厦门购房群体中不在少数。

3、地方政府的力量

曾有业内人士笑称,厦门政府才是楼市的高级“操盘”手:控制土地出让,善于饥饿营销,土拍市场遇冷,国企兜底。


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从以上数据我们发现,厦门近5年土地实际出让面积远低于计划。当地的饥饿营销成效明显--外界认为厦门房子很“稀缺”,于是,物以稀为贵。

三、繁荣过后是衰退?

盛极而衰,是自然界和人类社会的一个普遍规律。以自然界气候为例,一年气温到达夏天最热之时,便逐步朝冷的方向转化。人类社会发展同样遵循这一规律。

唐朝在开元盛世时达到了强盛的极致,安史之乱后迅速走向衰落;美国在20世纪20年代经济极度繁荣,终于在1929年出现了股市大崩盘,随之而来的是连续几年的经济大萧条。80年代末期,日本房地产登峰造极,自1990年泡沫破裂后,连跌16年,全国平均房价下跌了49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。

这些史实向我们揭示了一个道理:高潮总会落幕,没有永恒。在中国楼市,盛极而衰在温州和鄂尔多斯上演过。

对于温州,成也房价,败也房价。经历过房价第一、也经历过一夕腰斩,自2010后进入长达8年的低位盘整。如今,厦门房价被认为已触天花板,“危险”、“涨过头”来定性厦门楼市,更有声音认为厦门恐成第二个温州。

四、成为温州?不存在的

温州盛极而衰主要是因实体经济严重滑坡,加之无人口支撑接盘,以及政府迅速加大土地供应,造成供过于求。厦门则是主动、控制性的小步调整。

1、三股“低压”碰头,进入调整期不可避免

一是大环境和政策影响,房价进入下行通道。在房住不炒的主旋律下,厦门透支完上涨额度,定然不会顶风作案,将会建立长效机制进行调控。二是内生性不强,人口及人才吸附能力下降,近几年年增人口量不超过10万。根据规划,到2020年,厦门常住人口规模将达500万人,但截至2017年末,厦门市常住人口仅401万人,中间还有近100万的缺口。三是短期内无国家级政策利好,粤港澳大湾区、海南自贸港等佳音频传,同为改革开放前沿阵地的厦门,金砖后却显得尤为冷清。这三股低压的交汇,必然把厦门楼市送进调整期。

2、尚有环厦城市,为厦门不断输血

但作为闽南三角的大哥(可能泉州会不服),只要厦漳泉同城化一天没落到实处,厦门凭借一枝独秀的软硬环境,依然会吸引大批泉州人、漳州的人前仆后继。

3、上文提到的支撑厦门高房价的三股力量,雷打不动(往上翻,再看一遍)综上,笔者认为,厦门2018-2019迎来调整期,新房房价趋稳,二手房有较大下挫空间。对于刚需而言,调整期也是机会期。对于投资需求而言,要看准洼地。

五、置业厦门,必须知道的事

1.看懂大厦门概念

十年前,谈起在厦门买房,选择只有一种,那就是“宁要岛内一张房,不要岛外一间房”。但随着厦门跨岛发展,“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市的构建和房价的跳涨,刚需被步步挤出,投资客群开始向外转移。购房者的置业目光从原来的厦门岛延伸到岛外四区,如今括容到整个“大厦门”。所谓大厦门,是指厦门辖区(下图标红区域)及环厦板块(下图标蓝区域)。


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2.看懂厦门购房政策

厦门本市限购、限贷、限售,短期之内不会放开。投资几无可能。

3.投资环厦板块,要看长期

厦门的限购和高房价的合力推动,火了环厦板块。环厦板块,即厦门周边的角美(漳州)、漳州港、长泰(漳州)、水头、石井(泉州)。这些片区,地理上紧挨厦门,价格上不及厦门一半甚至四分之一,承接了大量厦门刚需外溢和投资需求。

未来,随着同城化的推进,交通、配套发力,环厦区域远期看涨。环厦多个板块中,又以毗邻翔安的水头、石井最具溢价空间,毕竟便宜,仅为其它环厦板块价格的一半。

六、厦门楼市及置业总结:

1、2018-2019厦门迎来调整期,也是买房机会期(前提是你有购房资格)

2、厦门本市限购限贷限售,投资炒房基本无门


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3、投资环厦板块要看长期,至少以5年为单位,静待发力4、想买房在厦门养老的,并且对海情有独钟的,环东海域了解一下。对价格接受度不高的,厦门湾南岸的漳州港可以了解一下,建议买二手房,比新房每平便宜大几千块。

最后给大家分享一个故事:

笔者有位朋友,是闽西人,毕业后在厦工作4年后,毅然决然选择离开厦门,闯荡北京。离开的原因是觉得厦门不适合年轻人奋斗。问她,去北京有什么目标。她半开玩笑地说,赚够钱回来厦门买房啊。有时候,离开是为了更好地回来。这大概就是厦门说不清的魅力。(子木聊房

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发表于 2018-5-22 10:33:30 | 显示全部楼层
赚够钱回来厦门买房,这话没毛病
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发表于 2018-5-22 12:31:16 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-5-22 23:03:15 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢分享
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发表于 2018-5-30 10:40:46 | 显示全部楼层
厦门名声大的缘故
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