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多城地王重现!调控松动正引发连锁反应!?厦门房价下跌梦,该醒了?

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发表于 2018-1-14 10:21:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
全国多地传出调控松动消息没多久,一些地方的地王也开始卷土重来。

本周一苏州举行开年土拍,经过41轮报价,中铁建以9.82亿元,摘得苏州姑苏区地块。成交楼面价43176元/㎡,刷新苏州最高楼面价记录。而在昨天,杭州举行的商住地拍卖会上,中海以34464元/㎡的楼面价,拍得一块滨江区住宅用地,创下该区地价新高同样在昨天,碧桂园摘得泉州石狮宝盖镇住宅用地,5524元/平的楼面价使该地块成为石狮新地王。

对于熟悉国内楼市历史的朋友,看到这些地王接连出山,调控松——地王出——房价涨——调控紧,这个熟悉的历史套路好像又要重演,接下来,厦门也难独善其身?


在本周诞生的苏州、杭州、石狮三个地王中,苏州的地王最“凶猛”。这座城市与厦门同为房价曾涨最凶的“楼市四小龙”。在2016年全国地价最疯的时候,厦门拍出了38345元/㎡的单价地王(翔安融侨2016XP04地块),苏州那时拍出的单价地王纪录是38351元/㎡,和厦门非常相近。

这次苏州拍出的楼面价43176元/㎡新地王,不仅将原地价纪录抬高了4000元/㎡以上,而且这个楼面价还比周边新房均价要高1500元/㎡。也就是说,在国内热点城市土地市场消失近一年的土地面粉,贵过住宅面包的现象,又出现了。

再看杭州,中海夺得的这个滨江区地王,其34464元/㎡的楼面价,比去年诞生的区域地王楼面价也提升了约2600元/㎡杭州这个区域的楼面地价,也借此完全进入了“3”字头时代。值得一提的是,中海这块地王周边,还有网易、华为、阿里巴巴、海康威视等众多高新企业,板块价值一直在水涨船高。



苏州、杭州地王的再度出现,已被很多人与近期国内多地楼市调控松绑相联系。不过需要注意的是,这两座城市并没有任何楼市调控政策松动的迹象。也就是说,这两座城市是在“最严调控”背景下出的地王

为何调控未松,地王却先一步“出山”?仔细研究这两个城市地王情况,我们不难发现其中奥秘。苏州地王纪录虽一举超越厦门,但其现有房屋均价水平,还不到厦门的一半。而其GDP、城镇人均可支配收入、工业总产值等各项关键经济指标,均领先于厦门。



也就是说,苏州的实体经济发展情况,是要好过厦门很多的。只是由于这座城市楼市调控来的早(2016年3月就启动调控,比厦门早半年),房价早早就被摁住。这次苏州地王出山,可看做是城市价值的正常回归。

杭州滨江地王的情况略有不同,首先这个地王的面粉价,并未超过周边在售新房4万多乃至5万元/㎡的面包价。其次,滨江板块被称为去年杭州最难买到新房的板块之一,新房买不到,二手房价在去年也涨了4成。再次,杭州商品住宅库存截至去年11月底,只剩321万平方米,去化周期仅约3个月,房企补库存需求明显。

综合以上信息,我们不难发现,苏州和杭州的地王,实际和调控放松关系并不大。它们更多来自于开发商对城市或区域未来发展以及当地楼市基本面的理性判断。它们并不太适用“调控松——地王出”这个楼市老套路。

由于厦门还没公布具体的调控放松措施,我们还很难研判“调控松”这个按钮按下后,将起到多大的威力,不过我们可以通过最新的几个调控信号,看看调控有可能松到什么程度。

在前天(1月11日)举行的福建省住房城乡建设工作视频会上,省住建厅相关负责人明确表示,福州、厦门商品住房均价要继续稳控在2016年10月份的水平之下。这意味着,厦门楼市的新房限价今年很难有明显松动可能,毕竟限价一旦松动,很多要入市的厦门地王盘必然会将新房价格提到一个新高,这个价格必然大大超越2016年10月水平。

既然限价难以松动,限购、限贷、限售这三张调控王牌,是否有松动可能?至少在限购放松层面,厦门是有一些文章可做。新华社近日就曾发文,称限购“铁律”有突破可能,但这种突破有一个前提条件,那就是以吸引人才为方向。

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除了“调控松”,在“地王出”上,厦门今年是否也存在可能?答案现在看来是基本肯定的。

在去年厦门公布的土地出让计划里,岛内的枋湖、薛岭商住地块出让已被提上日程。但由于种种原因,这两幅地块并未在去年完成出让。未完成的任务被留到了今年,有业内早已预测,一旦这两幅地块出让,对照其资质及区域内房价(区域二手房均价5.5万元/㎡以上),厦门单价地王纪录被刷新将是板上钉钉。

不过,无论是“调控松”还是“地王出”,在厦门它们都无法和历史上的相似案例相提并论,毕竟之前的调控松绑,更多就是直接放松限购限贷,不会像现在这样去拐个人才弯。而地王出山,则是直接在出让时间相隔不久的区域地价上加码,两个时点的房价还可以拿来比较。而现在距离岛内上次出让商住地已过四年有余,房价与当年早已没了可比性。

因此,厦门现在即便再走向调控松——地王出——房价涨——调控紧这个方向,也和历史上的那条路的走法完全不同,而且我们还面对很多前所未有的,如租购同权、楼市长效机制、国内货币M2屡创新低这样的变量。

面对这条从前没走过的路,做到以城市实际情况而非历史套路为出发点,去判断楼市下一步发展,显然更容易厘清楼市下一步走向,更好让自己顺势而为。

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发表于 2018-1-14 11:36:11 来自手机 | 显示全部楼层
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发表于 2018-1-14 14:55:11 来自手机 | 显示全部楼层
谢谢分享
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发表于 2018-1-15 08:45:06 | 显示全部楼层
房价能下跌吗?
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