TO:18F:时间关系,先粘贴以前的帖子,仅供参考.
如有疑问,可以再次探讨,共同学习.
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这几天很忙,抽空来回答一下”旺旺旺”关于小套房租金的问题吧,
房子总价23.5万,是一次性付款,还是按揭贷款或公积金贷款?(关系到贷款利率问题)由于没有说明,先假设其一次性付款,这样比较好算,也便于普通投资者理解.简化公式算出是月租最少应不低于1175元,那么我们可以使用其他方法来验证
此简化公式的适用性和准确度:
第一,首先采用”年成本法”来计算你买的房子一年的总成本,主要包括:资金的机会成本,房子的折旧成本,房子的维修费用成本,房子可能空置成本及可能的其他费用和税收.
(1)资金的机会成本:3%,我个人主要采用三个指标来衡量:银行一年期定期利率,2.25%(实际1.8%),三年期的国债,年利率3.24%(实际每年的投资收益率低于3.24%,单利的原因),以及有保底承诺的银行证券保险理财产品,一般在2%-2.5%之间,我认为,根据我国现阶段国情,都可以说是投资无风险报酬率,保守起见,采用3%作为资金的机会成本
(2)房子的折旧成本:2%
(3)房子的维修成本:0.5%
以上三项费用汇总为:235000*(3%+2%+0.5%)=12925/年,即1077元/月
而房子的”空置成本”,则要根据你房子的地段租赁情况来具体分析了,其实同维修成本一样也是根据你的购买区域的房价有关的(某种程度上,房价是租金的现值),我一般每年以空置一个月作为计算标准.
“税收”为房租总价的12%(实际上,8项税费合计一般要超过12%的);
所以1077元再加上后两项成本,差不多在1200元/月左右.
第二,投资房产无非是要取得两项收益:”可预期的资本收益”和”转移租金收入”,上面已经讲过”房价是租金的现值”.所以我们也来计算一下你购买的房产,如果主要是用于出租投资的话,那每月租金应达到多少才合算呢?(如果是自住的话,其实也一样,你可以把它当作是你免去了没买房前,要租房的费用,即转移租金收入部分):
“n”,即租房年限,65,一般现有制度是70年”产权”,但考虑从项目立项,到工程建设,到拿到房子,装修等因素,故取数65或更少一点);
“i”,即资金的机会成本:5%,由于现有利率(我国存贷款利率)应该是偏低的,所以如果你是贷款买房投资的话,尤其要特别注意:你的购房成本是不确定的!这也是我在上面一帖中特别强调了”利率”对投资购房的重要性的主要原因了,现阶段美国的基准利率(无风险报酬率)是4%,预计今年美联储将提高到4.5%,所以动态的考虑,定为5%似乎比较合适(?)
“pv”,即现值,就是你购房的总成本了(无贷款):23.5万
所以:”pmt”=12003.50,即每年的租金要达到1.2万元才合算,也就是1000/月.
象上例一样,还要考虑一些因素,如房子的维修成本等,所以也差不多了.
以上两种方法其实质是一样的,为方便计算,有些简化了,需要特别注意的有两点:
一是由于计算中考虑的因素带有个人主观的预测,特别是客观事物每时每刻都是在不断地发生变化,所以计算的数值难免会有偏差,虽然我个人力求其计算依据的客观性和准确性.
二是计算房租的多少,实际上是估算”租房”或”购房”谁比较划算的问题了,除了上面所讲的要素外,还要考虑购买者的心理效用,或者说是需求因素.因人而异了.
“旺旺旺”,不知道上面的回答是否令你满意呢?
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时间关系,你自己估算一下,有否具有投资价值?
我个人认为:如果仅从出租的角度分析,有无产权
并没有多大区别,但使用权的房子主要问题是房产的性质
以后如果再次交易也比较麻烦,
至于买卖交易的法律问题请咨询有房产经验的
法律专家.
