王总：很多在国内一线城市、二线城市、或者比较发达的一些三线城市，政府怎样改变自己的理念，怎样从管理型政府转变为服务型政府，这些非常重要。 同时，二手房市场需做活，盘活二手房市场，降低商品房在市场上的顺畅流通的难度，这可在很大程度增加购房者的信心。二手房市场做活了，改善型和投资型市场才能真正激活。像有些地方二手房的过户都存在问题。如果那些问题一直积压下去，将造成很大问题。因此，要规范，政府要支持，扶持大型的二手房交易市场。从政府上去监控规范房地产市场的发展。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 15:09 编辑 ]

王总：继续整顿房地产市场的交易，作为购房者来讲，在购房过程中也要擦亮自己的眼睛。老百姓也要运用法律来保护自己的权利。像泉州这样的三线城市，一年的开发量还算少的，市场的供应量还不是很大，关键要怎么激发购房者的购买欲望。另外，政府要扶持支持，怎样把外来的置业投资者吸引过来。

政府怎么样做好引导，引进其他地区的到闽南地区过来进行投资发展，非常重要。

照片比较少呀？好像米有看到……

王总：对于市场来说，没有卖不出去的东西，只有买不到的好东西。对老百姓来说，房地产暴利在很大程度上是一种舆论导向的作用，当然也不排除一些个别开发商存在严重暴利的情况，在一些楼盘质量上偷工减料。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 10:03 编辑 ]

好活动，不得不顶~~

主持人：某些城市暂时还没有明确的救市政策出台，假如那些城市要出台救市政策，要做哪些工作才能更符合国务院的要求？

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 10:06 编辑 ]

引用:

原帖由 流泪的鱼１ 于 2008-11-14 09:39 发表
照片比较少呀？好像米有看到……

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现在泉州那边银行贷款方面怎样，有按原来利率的七成贷吗

王总：第一，各级地方政府应该灵活处理90/70规定，以免若干年后造成90平方米以下的住宅泛滥成灾。
2006年5月下旬，为了宏观调控房地产，九部委联合出台了与“国六条”相配套的“十五条”细则。其中，对开发企业影响最大的是关于调整住宅供应结构的强规，该规定中明确提出：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。各城市应根据当地实际情况，灵活处理，不能搞“一刀切”，否则从市场角度来说，该强制性规定让众多开发商蜂拥开发90平方米以下的住宅，造成该类型产品出现供应井喷，甚至泛滥成灾，将使一些产品研发不够强大的弱势企业难以生存，而大户型的供应将出现断层，不能满足改善居住环境的二次置业需求。因此，对商品房的开发，地方政府应灵活处置90/70规定。

第二，加大推出廉租房与经济适用房的开发，完善国家住房保障体系。
住房是百姓“安身立命”之所。以人为本、关注民生已成为构建社会主义和谐社会的主旋律。建立完善的社会住房保障体系，解决好中低收入家庭的住房问题，涉及到政府和社会各个方面。我个人建议成立专门的政策性住房金融机构进行统筹管理、运作。一方面根据经济适用住房和廉租住房建设计划，合理安排资金，加大对从事经济适用住房和廉租住房建设的房地产开发商的金融支持力度，建设平价住房，保证中低收入者的住房需求；另一方面可以实现住房公积金在全国范围的调配使用，更好地发挥住房公积金的互助作用，对中低收入家庭购房可以给予利息优惠、购房贷款贴息，缓解中低收入家庭的困难。同时，加大廉租房的开发力度，杜绝小产权房的出现。但是同时，廉租房与经济适用房的开发也要杜绝腐败现象的出现。当然，对廉租房的后续管理，对经济适用房的规范也要进行制度上的管理。

第三，加大城市的旧城改造速度，加大拆迁量，以安置房和货币安置的方式，加大刚性需求。
旧城改造及其城市建设造成的拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。这是房地产市场的重要支撑力量，将会在短时期内形成市场的消费主体。去化市场的空置存量房，盘活资产，灵活运用各种拆迁补偿方式：如货币补偿、异地安置、原拆原建等多种方式。

第四，全力推进农村的城市化进程，鼓励开发商参与。
全力的推进农村的城市化进程，让开发商参与进来，给予他们鼓励，真正的推进农村的城市化进程。城市化进程解决不好，农村的一些配套也得不到满足，如超市少，看病要到城市来等。  “城市化”是解决中国三农问题的根本出路，国家正在不断推进农村的城市化进程，如这两三年来如火如荼进行的社会主义新农村建设。同时，农村的城市化道路除了政府这“有形的手”，还需要市场这“无形的手”广泛筹集社会资金，建立健全国家、集体、个人、外商等多渠道筹资，共同开发建设多元化投资机制。为此，可以考虑，农村城市化首先可以进行土地综合开发，使城市基础设施与土地开发联动式良性发展，解决基础设施建设资金不足的问题。其次，鼓励开发商参与城镇投资和基础设施建设，如新建房屋，供排水、道路、桥梁、旅游和娱乐设施等，实行“谁投资，谁受益”和“有偿服务、有偿使用”的原则，为城镇基础设施提供相对稳定的资金来源。再者，鼓励外商、乡镇企业和农民搞城镇开发建设，加大小城镇招商引资力度，在符合国家城市发展规划的前提下，鼓励兴建“农民城”，并给参与的开发商予一定的政策优惠措施。另外，农村的土地流转需要规范，如用抵押方式而不是买卖的渠道。让乐意做的开发商去做，给予他们一定的利润，这样就可以得到三赢。

第五，各个城市重新对普通住宅的界定进行分析修正。
“普通住宅”与“非普通住宅”的认定，将直接影响房屋契税、个人所得税、营业税、土地增值税等购房成本开支。房屋产权人和房屋买受人也因此要多支付税费。目前，国内许多城市颁布可享受优惠政策的普通住房标准多属好几年前，如今，市场已发生了很大的变化，但标准始终未作丝毫调整。从2005年到2008年，房价上升幅度很大，如继续按照老标准执行，面临的是“满城豪宅”的尴尬，也给确有需求的买卖双方带来了沉重的赋税负担，卖方往往又将税费转嫁到房价上，间接推动房价居高不下，购房者观望氛围浓厚，楼市成交量低迷。因此，建议各级政府对普通住宅的界定进行分析修正，上海、福州等城市已对此作出了调整。

第六，减轻交易成本，减免有关税费，有条件的城市在全国率先推出住宅置换业务，鼓励改善居住环境，联动二手房市场。
一些税费都是用来制约投资炒房客。到现在宏观调控已经达到一定程度时，这些税费还有没有存在的意义有待商讨。 二手房市场，作为置业者购房后的流通领域，该购房者的手头物业能否在该领域中快速、顺畅而低成本的流通，直接关系到购房者的置业信心。只有作活了二手房市场，商品房市场才能真正盘活。当前，商品房市场面临高难度销售压力，存量房的不断增加，在此机会，应重视置换业务方式，激活改善型住房需求，鼓励旧房换新房业务。让开发商和二手房中介联动起来，推出全新置换业务，开发商提供新商品房供给，而二手房中介则作为搭配需要改善住房、手头拥有旧物业的购房需求者和开发商之间的桥梁，以此开辟开发商新建商品房销售的新渠道。政府则可以通过减轻税费收取的优惠措施，来引导、鼓励置换业务的发展。


第七，缩短交易、办证时间，取消一些强制性的规定（如强制评估），政府应从管理型政府走向服务型政府。
“门难进、脸难看、话难听、事难办”是群众对一些政府部门的一个形象总结。“办一个证要跑好几个地方，没有两三个月很难拿到手”，这是老百姓反映强烈的问题；而购房者头痛的是一些强制性的规定，比如强制评估、强制保险等。我认为，政府应快速转型，从管理型政府走向服务型政府，目前政府全国各地各种政务大厅、政务“超市”应运而生，应努力提高便民服务的服务质量，这种政务改革人们发现在政府服务方式的改进现已初见端倪，但不能停留在表面上，我仍然认为政府相关部门需继续抓效能建设，提高工作效率，从本质上打破保护主义做法，方便群众办事。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 14:45 编辑 ]

王总：第八，商品房的综合保值问题。这是一个新的概念，让保险公司对市场做个研判定位，联合开发商推出商品房的保值险种，让商品房综合保险走向市场化。
商品房是不动产，它有保值、增值、投资相对保险的特点，事实上，在市场经济发达的国家，房地产隶属于金融业，而不是制造业；房子是金融产品，而不是单纯的消费品。进入2007年，尽管国内房价虚高到了国内城市居民无法承受的程度，但受国内流动性过剩的超级泛滥，通胀压力已导致负利率国民储蓄资产以20%/年的速度的贬值，为了维持资产价值，大部分城镇居民被迫加入购房大军和股市大军，进行房产保值投资，在房地产泡沫化的时代，房产的保值性投资也可能是最不明智的，但也是无赖之举。而现在房地产市场已回归到理性阶段，市场观望氛围浓厚，信心不足、交易进入冰点的时候，需要政府牵头，让保险公司对市场做个研判定位，联合开发商推出商品房的保值险种，三方群策群力，让商品房保险走向市场化，让中国的楼市尤其商品房更加合理有序发展，关键是增强了市场的信心。对保险公司来说是一个盈利点，但对购房者来说，是让他们吃了一颗定心丸。这些必须要让一些高级保险公司来进行，但不妨碍一些地方保险公司作出表率。

第九，鼓励开发企业完善商品房开发品种，推出多样化、个性化的产品，满足不同需求。
由于社会人群各异，因而产生相对独立的不同经济地位的社会消费群体，产生社会需求的多样化和个性化。比如社会富裕阶层，这部分人对楼盘的设计、环境条件、配套设施包括小车的车库等都很讲究；比如高学历的知识分子群体。这个群体有较强的经济实力，他们在购房时除满足基本生活需要外，更多的是注重住宅环境和社区文化氛围，以满足自我个性的住宅要求；再比如单身群体，这部分人出于工作和生活的需要，有强烈的购房欲望，但没有足够经济实力去购买大商品房，他们要求30平方米左右的单身公寓即可，对房屋设计要求不高，只要安全、方便、适用，但同样是单身公寓，有的需要简装，有的需要个性化的精装。正因为，住宅需求的多层次性，要求房地产业进行分级开发，完善商品房开发品种，推出多样化、个性化的产品，满足不同购房者的需求。这样也能解决市场同质化严重的问题，细分的房企就会有各自的市场，也能使它们做得更精更细。

第十，完善各项社会保障措施，解决老百姓的后顾之忧，让老百姓放心。
中国人民银行行长周小川曾在世界经济论坛年会上表示，社会保障体系的不健全是老百姓不敢花钱的重要原因，多数人还在为未来的养老、子女教育、医疗费用、住房等问题担忧。故此政府应该加快养老、医疗保障和教育体系改革，减少居民的“预防性储蓄”，解决老百姓的后顾之忧，让百姓敢拿出钱来消费或者投资，这将使得中国本土庞大的内需消费市场复苏，增强了老百姓的消费能力和消费信心，届时，除消费性服务 （比如金融、医疗设施、酒店旅游等）将迎来更快发展外，生产性服务（房产、运输等与生产相关的服务）也将快速启动。另外就是纳税体系，这个应该是国家应该关心的问题。

第十一，清理或缓交在房地产开发过程中的各项规费，减轻开发商负担。
房地产开发过程，房地产商所需缴纳的各类费用有：配套费、各种评估费用、放样、测绘费用、白蚁防治费、各种审图费、各种类保证金、各类备案费、监理费（质监费）等，以及电力、自来水、有线电视、电话、燃气等行业收费。在如此诸多的规费名目里，可以取缔一些不合理的收费，调整规费收费标准，或允许部分较大数规费可缓交，同时杜绝行业垄断现象，走市场竞争道路，降低开发成本。为了房地产市场的健康发展，政府的有关规费收费标准也应保持在合理的水平内。越是不发达的城市，一些磕磕碰碰的东西就越多，这些就限制了外商的投资，政府不能把开发商当作暴利行业的粮仓。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 14:53 编辑 ]

王总：第十二，进行合理的产业调整，鼓励相关房企走“强强联合”的道路。
要积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，或者中小房地产开发企业之间的合作，以联合开发的思路，增强抵御风险的能力。积极鼓励对小型的房地产企业进行重组，或进行联盟式的运作，以度过这一艰难时期，真正使得房地产企业做大做强。其中，政府可针对在建项目因资金问题与其他企业联合建设的房地产开发企业，进行适当的鼓励，避免城市烂尾楼的重现。

第十三，不要救房价，使房价快速的探底。
房地产产业链较长，对上下游的钢材、水泥等建材和就业等各方面都有影响，因此房地产每年必须保持一定的开发量，国家系列新政策意在刺激房地产消费，而非“保房价”。在国际金融危机导致外需锐减的情况下，中国内需也收缩过快，是非常危险的，而这其中房地产业的软着陆至关重要，这将反映在价格和时间两个方面。 房价的快速探底，从反面可以快速保证市场成交量的回升。快速探底，缩短行业的调整时间，就意味着降低了该调整过程中的财务成本，同时，避免了房价缓缓下跌，对购房者所造成的信心折磨。中央出台降低房地产交易税费的政策，为了减轻购房者的经济负担，支持房产交易市场的回暖，而不是维持高房价。

第十四，要让房地产企业明白不能只依赖于政府的救市，本身应该走向更为规范、更为专业的运作。
中国房地产业的范围较为广泛，从产业链来看，主要可以分为土地一级开发、房产开发和物业持有经营，从产品上划分，有住宅、商业物业、办公物业、工业地产，同时也包括了物业管理及房地产中介代理业务。当前，众多的房地产企业同时涉足产业链的多个环节或多种产品形态。而所谓的专业化战略就是要让企业聚焦于核心的业务领域，仅涉及单一的或有限的产业链或产品的业务组合。而当房地产开发企业规范起来、专业起来，他们应对市场变化的能力也大大增强。走专业化路线的房企，他们能灵活、快速的针对市场变化，进行快速应变，如在产品创新、资本的运作等各个方面做足文章。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 14:55 编辑 ]

王总：第十五，发挥各级房地产协会的作用，保持政企交流的正规通道。
房地产企业作为行业市场的当事者，是市场不可缺少的主角之一。各类房企的经营状况、以及企业自身对行业的反应情况，可直观显露一个行业市场的发展状况。因此，必须保持政企交流的正规通道，以将企业的呼声直接、快捷的放映到政府的决策层面，使各级政府相关部门快速、有效的采取各类应对措施，以将各种不利于行业发展的因素扼杀于萌芽状态。因此，要发挥各级房地产协会的作用，构建政企积极、紧密的交流平台，充分发挥各自在市场上所扮演的角色作用，保证房地产行业健康、快速的发展。

第十六，金融部门也要采取灵活的措施。金融部门也要灵活进行业务办公，如对二次置业的购房者完全都可以进行零首付，让他把第一套房子进行积压。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 15:45 编辑 ]

主持人：事实上，楼市新政在具体执行中的力度却远没有看上去那样具有具有威力。例如，央行公布房贷新政策已经接近两周，但是各商业银行的房贷细则至今没有公布，农业银行先期公布的房贷细则也一度被撤下，楼市新政也是在一松一紧之间摇摆。究竟，作为开发商还需怎样努力，才能使这些楼市新政更好的发挥作用？

王总：实际上，可以通过很多方式进行调整。关键一点是，不是解决首付和利率多少，而是要解决他们的信心问题。金融措施是一种措施，而不是唯一措施。因此，开发商也不要指望银行利率再降低多少。开发商还是要做些综合的考虑，如之前所说的开发商本身应该走向更为规范、更为专业的运作。

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 14:59 编辑 ]

您认为泉州哪些片区比较看好?请问哪个片区最具增值潜力?现在是否为购房好时机?

引用:

原帖由 五笔字 于 2008-11-14 08:21 发表
福建省海峡西岸投资公司在泉州扮演着什么角色？

海峡西岸投资公司不是单纯的房地产开发商，而是一个城市的运营商。总体上是再建设整个城东地区，促进整个城市发展。

这个嘉宾很有份量啊

本次“刺桐房谈”到此结束，非常感谢王总百忙之中参加此次房谈

感谢广大网友的关注和支持，祝君好运！！我们下期再见！

[ 本帖最后由 主持人 于 2008-11-14 10:40 编辑 ]

引用:

原帖由 笨小孩 于 2008-11-14 09:52 发表
现在泉州那边银行贷款方面怎样，有按原来利率的七成贷吗

王总：目前房贷方面没什么政策调整，但近期会出台相关政策！