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最新解读! 住建部新规取消公摊? 别被误导了!

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发表于 2019-2-25 08:37:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

这两天,"公摊”疯狂霸屏各大主流媒体和盆友圈。报道的内容大致是:住建部发话了,告别公摊!买房按套内面积算!


一时间,市场一片哗然!吃瓜群众们也是议论纷纷,有的说买房要省钱,有的说房价要涨30%......


Ememem,淡定!或许只是误读。按套内面积交易并非意味着取消公摊面积,也不会影响购房总价。


NO.1

我们先来看消息的起源:


2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。



而在其中的一份《住宅项目规范(征求意见稿)》中,指出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。” 这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。



该条文一出来,被普遍解读为住建部首次明确取消公摊,以至于引发了刷屏式的关注。毕竟,广大购房者对住房按加上公摊后的建筑面积计价的现行交易模式诟病已久。


NO.2


第一个误解:住宅建筑以套内使用面积进行交易≠取消公摊面积


首先呢,住建部发布的还只是一个公开征求意见稿,并不是正式文件。而且,即使今后成为了正式文件,也无法确定会是建议标准还是强制标准;


再者,从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策。这些政策起码5年内落地可能性非常小;


央视新闻指出,上述《规范》只是技术规范,不是法律规章,位阶相对较低。另外,它约束的是工程建设行为,约束对象是相关建设单位。与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。


要涉及到取消公摊,也绝非一个技术规范能够办到的,它将涉及到《商品房销售管理办法》和《物业管理条例》等法律法规的修法,是个庞大的工程,也需要比较长的准备期。


第二个误解:以套内使用面积进行交易≠住房按套内面积计价


房子怎么卖,《商品房销售管理法》说了算。我国现行的《商品房销售管理办法》中,其中第十八条规定:

商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。



我国除了重庆等极少数地区实行按套内面积计价交易外,包括厦门在内的大部分省市的商品住宅交易均按照建筑面积进行交易。


而在目前大多数的购房合同中,开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价,而与我们最终签订的合同当中,却基本上都是按照套内面积来计价。


但对于购房人而言,房子的总价实际上是不变的。100平方米建筑面积,假如转换成套内面积是70平方米,那这70平方米套内面积的价格就要远高于100平方米建筑面积的价格。


但房价的这种“上涨”,只是计价形式的转换,总价不变,购房者所需承担的成本都是一样的。而买房子,总价才是最重要的。目前决定房子总价的因素,不是计价方式,而是供求关系。


NO.3


的确,在国内的住房交易过程中,公摊面积处在相当不透明的状态。假如,按照套内面积计价的政策真的落地,会有什么影响呢?


相关业内人士对此有着清晰的判断——


均和评估董事长王崎


这不算是大的改革,只是计价方式的调整。打个形象的比方——以前按公斤计价,现在改为按斤计价。


新建商品住宅按套内面积计价交易,可以让购房者更加清楚所购房产的套内面积和公摊面积,但我预计,开发商或提高单价,销售总价或不会有明显变化,不然公摊面积的成本谁来出呢?从这个角度看,新规可以说是‘换汤不换药’


中原地产分析师张大伟


是否套内计价对购房者实际购房成本基本无影响,对房地产税的征收亦无影响(国内房屋交易的税基以总价评估),主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。


两点可能发生的变化:首先,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低;第二,由于公摊面积减少,开发商可以同步提高单位面积价格,甚至可能压缩公共空间品质。


资深房产业者林先生


即便相关法律法规进行修改,但并不影响实际的交易和物业管理费的收取。譬如,一个小区一年预算的物业管理费为5000万元,按照建筑面积收取与按照套内面积收取,在本质上是没有差别的,因为每家每户的公摊比例是一样的,所有业主按同样的比例刨除公摊面积并不影响物业管理费的总额。

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发表于 2019-2-25 08:39:41 | 显示全部楼层
还是这个评论最精彩:带皮核桃15一斤 去皮核桃30一斤
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发表于 2019-4-15 00:29:09 | 显示全部楼层
Wow, Awesome...
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